O que está por trás da
subida dos preços do imobiliário em Lisboa e no Porto é o forte aumento da
procura e não alguns malvados “especuladores”, pelo que a solução passa por um
forte aumento da oferta, para o qual apresento cinco soluções.
O discurso que aponta para os “especuladores” como os
responsáveis pela subida dos preços do imobiliário em Lisboa e no Porto é duma
indigência intelectual, ao nível das acusações de Maduro contra os “especuladores”,
que seriam os grandes responsáveis pelo desastre que ele criou na Venezuela.
É importante sublinhar que um mau diagnóstico irá sempre dar
uma má terapia e é isso que está subjacente quer à “taxa Robles”, quer ao
disparate equivalente proposto por Rui Rio, que não resolvem nada, que não vão
contribuir para que haja mais oferta, muito pelo contrário.
A verdadeira razão porque os preços dos imóveis estão a
subir é porque houve um enorme crescimento da procura, a par de um muito mais
tímido aumento da oferta. A procura cresceu pelo crescimento natural da
economia e descida do desemprego, pela expansão do alojamento local e por
política públicas – deve sublinhar-se – de atracção de residentes estrangeiros,
como é o caso do visa gold e do tratamento fiscal preferencial para residentes
não habituais.
O que foi feito de equivalente do lado da oferta?
Praticamente nada.
Por isso, proponho que as câmaras de Lisboa e Porto criem,
com caracter de urgência, uma “task force” (não me ocorre em português um termo
com a força equivalente, talvez porque sejamos demasiado meias tintas), que
faça um levantamento da maior variedade possível de formas de aumentar a oferta
de habitação nestas cidades, bem como os procedimentos pormenorizados para as
concretizar.
Deixo, desde já, algumas sugestões para serem trabalhadas
por essa “task force”, para o caso de Lisboa:
1. Via verde do
licenciamento de habitação. É essencial começar por fazer um levantamento
de quantos (milhares de) fogos aguardam licenciamento de construção e
reabilitação e qual o prazo médio. Em seguida, é necessário definir metas
extremamente ambiciosas de diminuir drasticamente os prazos de aprovação; simplificar
processos, de modo a diminuir a necessidade de funcionários camarários e
permitir que os actuais despachem muitos mais licenciamentos; em último caso, se
forem necessários mais recursos, atribuí-los a estes serviços. A forma de
financiar é muito fácil: as novas habitações representam nova fonte de receita
fiscal.
2. Urbanizar os “baldios”.
É totalmente absurdo a quantidade de terrenos desocupados dentro do
concelho de Lisboa (sobretudo na zona oriental), ainda hoje, quando há mais de
meio século que as pessoas têm sido empurradas para longe do centro. É preciso
identificar os proprietários destes terrenos e perceber exactamente porque
permanecem vazios, para resolver os bloqueios existentes. Como é evidente,
urbanizar não é só construir prédios, é também criar espaços verdes, áreas
comuns, etc., etc.
3. Reabilitar as
ruínas e gavetos. Continua a haver um número absurdamente elevado de
prédios em ruínas há décadas, para além de espaços vazios onde antes havia
edifícios, entretanto demolidos. A penalização do IMI claramente não está a
funcionar e suspeito que está a ser mal aplicada. O que a câmara deve fazer é
dar um pré-aprovação de um mínimo (que poderá ser aumentado posteriormente) de
área edificada para cada destes prédios e áreas e, em seguida, exigir uma
reavaliação, muito valorizada pela pré-licença de construção. Isso irá fazer
explodir de tal maneira o imposto a pagar, que vai obrigar os (eventuais)
herdeiros a porem-se imediatamente de acordo com a venda do imóvel.
4. Realojar quarteis.
Há hoje ainda demasiados quarteis em zonas demasiado nobres da cidade, que não
desempenham qualquer função militar relevante (poderiam estar ali ou noutra
zona qualquer do distrito) e sem grande valor arquitectónico. No caso de haver
valor arquitectónico, esse deverá ser preservado, em simultâneo com a
urbanização. Aqui, de novo, a câmara deve dar um pré-aprovação de um mínimo de
área edificada para cada destes quarteis e sugerir ao ministério da Defesa (ou
ao proprietário, caso seja outro) a sua venda, agora extremamente valorizada.
Com estas receitas de capital, este ministério poderá construir (se acaso for
necessário) quarteis em zonas muito mais baratas e ficar com a diferença, que
deverá ser gasta exclusivamente em despesas de capital (modernização do
material militar, por exemplo) e nunca em despesas correntes.
5. Realojar serviços
públicos. Há imensos serviços públicos que ocupam espaços
desnecessariamente caros, que poderiam perfeitamente, e com enorme vantagem,
mudar-se para outras localizações dentro da área metropolitana de Lisboa,
poupando milhões aos cofres do Estado e disponibilizando espaços para habitação
dentro da cidade.
Espero que estas ideias sejam um início de conversa para se
avançar com soluções que permitam aumentar muitíssimo a oferta de habitação em
Lisboa e que permitam que muitos jovens possam viver na cidade, que tanto
precisa da sua energia.
[Publicado no Observador]
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